Abogada Carmen Gigena*. 2008. Marca Líquida
Agropecuaria, Córdoba, 18(176):49-55.
*Asesoramiento legal para productores
agropecuarios, defensas impositivas.
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Introducción
Debemos ser
conscientes de que los contratos, cuando se desenvuelven con normalidad las
relaciones que generan, no sirven para mucho. Su importancia cobra
trascendencia cuando alguna de las partes vinculadas deja de cumplir, y allí
surgen los problemas. En el ámbito agropecuario existen numerosos contratos,
algunos que llevan nombres impuestos por la ley y otros que no.
El contrato
de arrendamiento tiene nombre y está impuesto por ley; es una especie de los
denominados contratos agrarios, se rige por la ley 13.246, modificada en 1980
por la 22.298, y está atado a principios generales, como es el orden público
económico.
Este orden
público, implica la imposibilidad de las partes de renunciar a los beneficios
otorgados por ella y cualquier cláusula contraria conlleva a la nulidad de la
misma aunque no del contrato, por lo que la disposición nula se tendrá por no
escrita no pudiendo ser exigido su cumplimiento.
Los
beneficios establecidos en normas de orden público procuran proteger a la parte
más débil del contrato, es decir, según esta ley, al arrendatario.
Elementos
caracterizantes el arrendamiento rural
1) Concesión del uso y goce de un predio rural.
2) El destino es la explotación agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones.
3) Pago del precio por el uso y goce.
Predio rural: Quedan excluidos del régimen de la ley de arrendamientos los
inmuebles ubicados en la planta urbana.
Destino de la explotación: La explotación debe ser agropecuaria, sin
importar la especialización. Es posible que el predio sea utilizado para más de
una actividad e incluso que alguna de ellas sea comercial o industrial, pero
para que esté protegido por la ley de arrendamientos rurales, la actividad
principal ha de ser indefectiblemente la agropecuaria.
Precio: El arrendatario está obligado a abonar el precio o canon locativo.
Es recomendable prestar suma atención en este punto, pues para que sea contrato
de arrendamiento rural y pueda aplicarse la ley de arrendamientos, es
imprescindible que el precio sea una suma de dinero (dinero argentino). Ello es
así, porque de lo contrario estaríamos dentro de la órbita de contratos
asociativos (aparcería, mediería) que se rigen por otra legislación, o bien
ante un pacto que la ley expresamente prohíbe.
Como expresé, siempre debe estar el precio en sumas de dinero, es decir en
moneda de curso legal "pesos". Si el contrato establece el pago en
moneda extranjera (dólares, euros) como frecuentemente se realiza, con el
objeto de evitar los efectos de la desvalorización de la moneda, también la
cláusula sería nula con arreglo a la ley de arrendamientos rurales. Sin
embargo, esta nulidad podría llegar a discutirse en razón de la ley de
convertibilidad. Asimismo, cabe advertir que el deudor del precio en moneda
extranjera no cancelará su deuda si abona en moneda nacional al cambio que
corra al día del vencimiento de su obligación.
Si el precio fuera estipulado en un porcentaje del total de los frutos obtenidos,
el contrato sería de aparcería; pero si fuera en una cantidad de frutos fijos
(contrato de kilaje fijo), la cláusula será nula y deberá adecuarse al régimen
legal, acudiendo a la Justicia para que sea integrado el precio, manteniéndose
válido el contrato.
Si las partes decidieran fijar como forma de pago una parte en dinero y
otra en un determinado porcentaje de los frutos, deberán regirse por las normas
de la aparcería, porque el dueño del predio corre de alguna manera con los
riesgos de la explotación
En cambio si decidieran convenir un contrato a kilaje fijo, o un contrato
canadiense, la ley los prohíbe terminantemente. No obstante, si se firmara,
luego frente a la existencia de desacuerdos entre las partes, deberán recurrir
judicialmente para que el juez invalide las cláusulas que correspondan,
trasformando el contrato a kilaje fijo en uno de arrendamiento rural y al
canadiense en el régimen que corresponda, con el fin de restaurar el equilibrio
contractual entre ambas partes, procurando establecer cuál fue la voluntad que
tuvieron las partes.
Fecha, lugar y forma de pago: Deben ser expresamente estipulados en el
contrato, debiéndose mencionar si es por período adelantado o vencido.
Cesión del contrato
La ley
expresamente prohíbe la cesión del predio o del contrato y el subarriendo,
salvo cuando cuente con la autorización expresa del arrendatario.
Una excepción
más se da para el caso que el arrendatario muriera, pues allí es posible porque
se trata de una cesión legal. Se les permite a ciertos parientes la continuidad
del contrato, siempre que hayan participado directamente de la explotación y
comuniquen fehacientemente al arrendador dentro de los treinta días de
fallecido la voluntad de continuar.
Otra
excepción que otorga la ley a la prohibición de ceder el predio, es cuando el
arrendatario realiza contratos de pastaje, cuyo objeto es la cesión de pastoreo
de rastrojo.
Obligaciones del
arrendatario
Destinar el
predio al tipo de explotación o cultivo determinado en el contrato, salvo que
puedan originar la erosión, degradación o agotamiento del suelo.
Ahora bien,
si en el contrato no se fijara el destino, el arrendatario debe usar y gozar de
la cosa según al destino que ha servido antes o al que sirven regularmente
cosas semejantes, es decir a la aptitud del suelo.
En cuanto al
combate de plagas y malezas, existen dos supuestos: Combatir: si el campo las
tenía a la época de la celebración del arriendo, debe contribuir en un 50%.
Eliminar: si aparecen luego, debe mantenerlo libre de plagas y malezas, por lo
que los gastos y trabajos que demande eliminarlas son a su cargo. En este caso,
puede pedir judicialmente que el propietario del predio contribuya en un 50% de
los gastos, pero no puede eximirse de la obligación.
Asimismo el
arrendatario debe conservar todos los edificios y mejoras existentes en el
predio y devolverlos en las mismas condiciones; salvo el deterioro normal por
el uso y la acción del tiempo.
Obligaciones del
arrendador
Como ya ha
sido manifestado, el arrendador debe contribuir al 50% de los gastos que se
efectúen en razón de la lucha contra plagas y malezas, si éstas existieran al
iniciarse el contrato.
Causas de extinción
En este
artículo sólo se van a mencionar las menos frecuentes, aunque no menos
importantes para tener en cuenta:
♦
Común
acuerdo: Si bien las partes pueden acordar libremente, encontramos una
limitación al momento de pretender romper con el contrato y es el carácter de
orden público de la ley de arrendamientos rurales, por lo que el juez
competente deberá determinar si es válida o no le rescisión.
♦
Imposibilidad
del destino para el cual la cosa fue arrendada: Es el caso en que el productor
se encuentra imposibilitado de usar y gozar la cosa según lo convenido. Otra
causa es cuando la imposibilidad deviene de la erosión, degradación o
agotamiento de la tierra.
♦
Muerte del
arrendatario: La muerte del arrendatario causa la extinción del contrato, con
las excepciones relatadas anteriormente.
♦
Incumplimiento
del arrendatario en cuanto a su obligación de mantener el predio libre de
plagas y malezas, cuando la explotación que realiza es diferente a la
convenida, cuando no conserva los edificios y mejoras del predio.
♦
Falta de
pago: El incumplimiento en los pagos dentro de los plazos previstos por el
contrato. El arrendador podrá pedir judicialmente el desalojo siempre que
previamente haya constituido en mora al deudor.
♦
Explotación
irracional: La explotación irracional del suelo que produzca o pueda producir
el deterioro del suelo, dará lugar a la disolución del contrato.
Para
finalizar, habría que recordar que antaño la parte débil, el arrendatario,
estaba expuesta a abusos por parte de los propietarios, que se traducían en
ausencia de estabilidad, impedimento para enfrentar una explotación racional y
generación de un estado de dependencia económica con el arrendador,
obstaculizando la posibilidad de una vida digna a la familia agraria.
Hoy, muchos
de los arrendatarios son inversores, de pooles con intereses diferentes y hasta
contrapuestos a los de un productor agropecuario unipersonal o familiar. No es
lo mismo arrendar cien hectáreas que diez mil, por lo que sería beneficioso que
la ley de arrendamientos rurales fuera modificada, pues en no pocas ocasiones,
con los nuevos arrendatarios económicamente poderosos, la parte débil de estos
contratos bien puede ser el arrendador.
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