Carmen Gigena*. 2008. Marca Líquida
Agropecuaria, Córdoba, Argentina. 18(177):49-50.
*Asesoramiento legal para productores
agropecuarios, defensas impositivas.
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En este
artículo analizaremos la situación del contrato de arrendamiento que se realiza
entre un arrendatario y el arrendador, cuando éste no es el titular registral
del inmueble.
Esta
situación se da con cierta frecuencia en la realidad del sector agropecuario,
cuando el dueño titular registral ha fallecido y sus sucesores (hijos, cónyuge
u otros) no han realizado el juicio sucesorio correspondiente. La primera
cuestión a resolver es acerca de los sucesores que aún no son titulares
registrales, es decir, no han realizado la transferencia del dominio
(propiedad) en el respectivo Registro de la Propiedad Inmueble.
Frente a esta
circunstancia, la elaboración de un contrato de arrendamiento es absolutamente
legal; y contratando todos los sucesores, en principio estarían exentos de
inconvenientes.
Otra cuestión
y muy diferente se plantea cuando sólo uno de los sucesores firma el contrato.
Para tratar de explicar el caso, realizaremos el esquema de un campo:
♦
Campo de
José, Titular en el Registro de la Propiedad.
♦
Juan,
Pedro, Ana y María son los herederos de José, que ha muerto hace un tiempo;
todos tienen una porción igual a las otras del campo de su padre.
♦
Los cuatro
hermanos son dueños de la totalidad del campo, aunque a cada uno le corresponda
un 25% de los derechos y acciones sobre el inmueble.
Mientras no
exista partición de la herencia tienen derecho, cada uno de ellos, a una cuarta
parte, pero no es posible determinar cuál de las cuatro porciones le corresponden,
pues la herencia todavía es una "masa indivisa".
A menudo
sucede que los hermanos se ponen de acuerdo para dividirse el campo en
porciones, y cada uno trabajarlo de acuerdo con lo que le parece más rentable.
Entonces los hermanos deciden distribuirse el inmueble de manera extra judicial
de la siguiente manera: Pedro, Juan, Ana y María, un 25 % cada uno.
Pedro, que se
considera dueño de la parte marcada en el cuadro, decide arrendarla, y así lo
hace.
Posteriormente,
el arrendatario comienza a producir el campo. Surgen así diferentes
interrogantes: ¿qué sucede si se presenta Ana y pide que se le pague a ella el
precio del alquiler? ¿Y si Juan pretende sembrar el segmento que habían
destinado para Pedro? O bien, ¿qué ocurre con el arrendatario de Pedro, si los
hermanos quieren vender el campo?
Los puntos
planteados pueden tener diversas respuestas. Lo ideal y más seguro sería que,
previo a arrendar porciones, se hiciera la partición de la herencia.
Pero de no
hacerlo, convendría elaborar un minucioso estudio de títulos para luego
realizar un convenio o pacto entre los hermanos, que los obliguen a respetar
luego los contratos de arrendamientos que celebren con terceros.
Otra
situación que se presenta con frecuencia en el ámbito rural es cuando el titular
registral (propietario) es una persona (Raúl), pero el campo se encuentra
afectado con un derecho real de usufructo, es decir que existe un usufructuario
(Daniel) o varios (Daniel y Juana).
Con
frecuencia, los padres en nuestro ejemplo, Daniel y Juana, con buenas
intenciones y en la creencia de que evitan posteriores inconvenientes a sus
hijos luego que ellos mueran, transfieren por escritura pública la propiedad a
Raúl, quedando los padres con el usufructo. Ese usufructo puede ser por
determinada cantidad de años o bien de por vida (vitalicio).
Raúl tendrá
la nuda propiedad y Juana con Daniel tendrán el usufructo, es decir el uso y
goce del inmueble, debiendo permanecer inalterable la sustancia, y tienen la
obligación de conservación para devolverla al usufructuario, una vez finalizado
el usufructo. Sin embargo, el alcance, es decir hasta dónde y cuánto pueden o
no hacer, dependerá del tipo de usufructo, si éste se ha realizado a título
oneroso o a título gratuito.
Ello
significa que si el usufructuario tiene el usufructo por un contrato por medio
del cual se vende, cambia o transa, será oneroso; en cambio, si es una
donación o cesión de uso y goce, es gratuito.
Según sea uno
u otro, las condiciones de Juana y Daniel, a la hora de explotar el campo, serán
significativamente diferentes. En consecuencia, siempre es recomendable, previo
a realizar un contrato de arrendamiento, tener un buen asesoramiento legal con
el fin de impedir desagradables sorpresas que finalicen eventualmente en un
litigio judicial, pérdidas de dinero y hasta distanciamientos familiares.
Una vez más,
es dable reiterar lo expresado en otros artículos: debemos ser conscientes de
que los contratos escritos, cuando se desenvuelven con normalidad las
relaciones que generan, para poco sirven. Su importancia cobra trascendencia
cuando alguna de las partes vinculadas deja de cumplir, pues allí se hace
necesario acudir al contenido del convenio.
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